Guide acheteur

Sur le portail Immolys, vous trouverez des réponses claires à vos questions, des conseils avisés de nos experts ainsi que des solutions pour optimiser votre achat immobilier. Pour vous faciliter la préparation de votre projet, Immolys vous propose un guide achat en plusieurs étapes.

Phase de recherche

Choix du type de bien

Etablissez à l’avance vos propres critères de recherche du bien recherché : type (appartement, villa, terrain), emplacement, superficie, équipements recherchés. En cas d’achat d’un terrain, assurez-vous de la situation juridique du terrain au regard du droit foncier marocain

L’achat sur plan vous permet d’acquérir un bien immobilier neuf en vous laissant le temps de mettre en place les financements, de préparer votre déménagement, … C’est aussi la possibilité de choisir l’appartement qui vous convient le mieux avec un choix assez large. Vous bénéficierez de toutes les garanties quant aux interventions ultérieures de SAV (Service après-vente) si nécessaires. Les achats sur plan sont régis au Maroc par un dispositif réglementaire dédié : la loi VEFA (Vente en L’Etat Futur d’Achèvement).

Fixez-vous un budget ! Avant de vous lancer dans votre projet, faites le point sur votre situation financière actuelle et à venir. Nos simulateurs de crédit et de frais de notaires vous aideront à établir le coût global de votre acquisition

Visitez le bien

Préparez votre première visite

Tout d’abord, prenez rendez-vous en toute simplicité avec un conseiller directement sur le portail Immolys ! Pendant votre visite, assurez-vous que le logement répond à l'ensemble de vos critères de recherche.

Promenez-vous dans le quartier et prenez le temps de vous renseigner sur les distances qui vous sépareront du lieu de travail, des écoles, des commerces et autres commodités.

Essayez de détecter d’éventuelles sources de nuisances. Un café situé à proximité pourrait-il gêner votre tranquillité par exemple ?

Que vérifier lors de votre visite ?

Il est d’usage d’entendre souvent que la première impression est la bonne. Mais pour apprécier à sa juste valeur un coup de cœur, n’hésitez pas à le visiter à plusieurs reprises. Faites-le à toutes heures de la journée, le soir et même le week-end, si possible. Vous aurez ainsi une idée précise du lieu, de son ensoleillement et des éventuelles nuisances sonores.

Appréciez l‘exposition générale du bien. Sachez qu’une double exposition est toujours préférable et qu’une orientation est-ouest, qui suit le soleil, est plus intéressante que nord-sud.

Le compromis de vente

Pour les achats sur plan, le promoteur est tenu d’appliquer la loi VEFA qui prévoit que toute avance versée doit être garantie par une caution (bancaire ou corporate) du promoteur. La loi VEFA réglemente également le rythme de versement des avances en fonction de l’avancement du projet et protège le client en cas de retard de livraison. 

La loi 107.12 modifiant la loi 44.00 qui régit la vente d’immeubles en l’état futur d’achèvement est entrée en vigueur en 2016. 

La loi VEFA prévoit la signature d’un Contrat Préliminaire de Vente dont le contenu est très réglementé. 

Aucune avance ne peut être versée tant que l’autorisation de construire n’a pas été délivrée au promoteur : assurez-vous bien que le promoteur dispose de cette autorisation.

Si vous souhaitez obtenir le financement d’un bien disposant d’un titre foncier, il est courant que les organismes financiers demandent, pour initier le dossier , un compromis de vente ou une attestation d’attribution du bien par le promoteur. 

Le compromis de vente est un avant-contrat prévoyant les conditions de conclusion du contrat définitif, et notamment le prix de vente. Toutefois, les deux parties s’engagent à conclure par la suite le contrat de vente définitif aux conditions convenues.

Clauses à négocier

La durée usuelle (mais non obligatoire) d’un compromis de vente pour les besoins d’obtention d’un financement est de 1 à 2 mois pour les ventes ordinaires ne présentant aucune difficulté. S’il est d’usage de verser un pourcentage du prix du bien comme dépôt de garantie à la signature du compromis, aucune loi n’impose un montant.

Les conditions suspensives du compromis : un compromis de vente doit comporter une ou plusieurs  conditions suspensives  qui précisent les éléments manquants pour conclure la vente : par exemple, l’obtention d’un crédit bancaire…...

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Souscrivez à un prêt immobilier

En cas de recours à un emprunt bancaire pour financer votre acquisition, la quotité de financement accordée par la banque diffère en fonction de votre capacité d’endettement. Par ailleurs, évitez d’acheter chez un promoteur qui vous demande de payer une partie « non déclarée » (au noir).

Vos revenus contribuent considérablement au calcul du montant de l’emprunt accordé par votre banque et dépend également de votre niveau d’endettement. Les banques vont d’abord vérifier que vous disposez des ressources et des moyens nécessaires pour acquérir un bien immobilier. Elles vont également vérifier que votre taux d’endettement reste raisonnable .

Obtenez le meilleur taux

En règle générale, la durée maximum d’un crédit de logement est de 15 ans. Cependant, dans certains cas, les banques peuvent accorder des durées plus longues pouvant atteindre 25 ans. L’âge maximum à la dernière échéance de remboursement ne peut en principe pas dépasser 65 ans (pour des raisons liées à l’assurance et à l’âge de la retraite). Néanmoins, tous ces points restent à négocier avec votre banque.

Vous devez distinguer deux types de taux sur le marché :

  • Le taux fixe : fixé à la signature du contrat de prêt et demeure en vigueur pour toute la durée du crédit. Les mensualités restent stables

  • Le taux variable : il est fonction de l’évolution des taux directeurs du marché et peut subir des évolutions à la hausse comme à la baisse. Veillez à bien vous informer et bien comprendre les mécanismes liés à ce type de taux.

Constituez votre dossier de prêt

Avant de rencontrer votre banquier, préparez consciencieusement votre dossier personnel. Plus il sera complet, plus vous ferez bonne impression et meilleures seront vos chances d’obtenir une réponse positive.

Même si la préparation du dossier constitue sans doute la partie la plus laborieuse de l’achat immobilier, il ne faut surtout pas la prendre à la légère. En principe, l’ensemble des établissements que vous consulterez vous demanderont les mêmes documents d’identité et de justificatifs de revenus.

Pourquoi souscrire une assurance emprunteur ?

Généralement, les crédits de logement sont assortis d’une assurance qui couvre les risques suivants : décès, invalidité, incapacité, ... Certains organismes proposent en sus une couverture dite multirisques habitation.

Il existe plusieurs formules d’assurance emprunteur :

  •  La prime unique : payée en totalité au moment de l’octroi du crédit.
  • La prime périodique : selon les organismes, cette prime est redevable sur des périodes mensuelles, trimestrielles, voire annuelles.

Vous devez donc collecter toutes ces informations, les comparer objectivement avant de choisir l’organisme avec qui s’engager.

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Préparez la visite de livraison

La visite de réception du bien va vous permettre de vérifier la conformité des travaux réalisés par rapport au cahier des charges remis par le promoteur ; la correcte réalisation des travaux et le bon fonctionnement des équipements.  La superficie définitive du bien sera celle figurant sur le titre foncier. Cette visite est vivement recommandée car elle permet d’éviter les mauvaises surprises et points de discordes dans le futur.

A l’issue de la visite, un procès-verbal sera dressé et signé, il consignera toutes les observations que vous avez émises et les travaux à reprendre avec un délai de réalisation et la levée de réserves.

Les différents points de contrôle doivent porter sur la plomberie, la menuiserie, le fonctionnement des équipements de cuisine éventuellement fournis, la bonne pose du carrelage, des joints, des carreaux…

Contactez votre notaire

Le notaire a un rôle d'accompagnement et de conseil. Une grande partie de l’activité du notaire consiste à authentifier les actes liés aux transactions immobilières. Il assure la sécurité juridique de l’achat. À ce titre, il se charge de vérifier l’origine de propriété et la situation hypothécaire du bien, de rédiger les actes et de leur donner un caractère authentique.

Le recours à un notaire implique un coût qui comprend :

  • Les droits et taxes : vous pouvez calculer le montant de ces taxes sur nos simulateurs
  • Les honoraires et débours : Veillez à bien vous informer et bien comprendre les honoraires et débours : le montant de ces              honoraires dépend de chaque notaire mais sont en général de l’ordre de 0.5 à 1%.

Signez l’acte de vente

La signature de l'acte chez le notaire officialise le changement de propriétaire. En contrepartie, vous recevrez une attestation de propriété et les clés de votre bien
 

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Préparer votre déménagement

Commencez par emballer tout ce dont vous n’avez pas besoin quotidiennement (livres, bibelots, vaisselle précieuse, cadres…) ; si c’est l’été, emballez vos vêtements d’hiver... ou inversement. Profitez-en pour également faire le tri dans vos vêtements et objets dont vous ne vous servez plus depuis longtemps. Enfin, indiquez sur les cartons ce qu’ils contiennent afin de faciliter votre réinstallation dans votre nouveau logement. Outre la location d’un véhicule auprès d’une société spécialisée, vous n’aurez rien à payer. Côté assurance, notez que seul le véhicule est couvert, contrairement au mobilier transporté.

Déménager avec un professionnel, C’est la solution la plus confortable. Selon votre budget, un déménageur professionnel peut se charger de tout ou une partie du déménagement.

N’oubliez pas vos formalités administratives

Concernant le branchement à l’eau et l’électricité, vous devez faire les démarches auprès des régies concernées. Le notaire vous remettra une attestation de propriété pour vous permettre de faire les démarches. Au moment où vous résiliez les abonnements de votre ancienne adresse, effectuez les transferts à la nouvelle adresse. Faites la même chose pour votre abonnement téléphonique.

Pensez à modifier également vos pièces d’identité : carte d’identité nationale, permis de conduire, carte grise. Prévenez les centres des impôts de votre ancien et de votre nouveau domicile, votre banque, vos employeurs, votre assureur, votre syndic…

Souscrivez une assurance habitation

Dès le jour de la livraison de votre bien, vous devez assurer votre domicile contre les risques d’incendie, de dégâts des eaux et autres. L’assurance multirisques habitation couvre tous les risques de la vie quotidienne : incendie, dégâts des eaux, vol, responsabilité civile (pour indemniser les victimes de vos dommages), tempêtes, …

Le montant de votre assurance dépend du type et de la surface du logement à assurer, de sa localisation et de la valeur déclarée des objets et meubles qu’il contient. Demandez à un assureur de vous établir un devis afin que vous puissiez prendre une décision en connaissance de cause.

Après un sinistre, prenez le temps de consulter votre contrat d'assurance ainsi que le processus de déclaration à la compagnie d’assurance. Après avoir prévenu dans les plus brefs délais votre assureur par téléphone, confirmez le sinistre par courrier recommandé avec avis de réception en précisant vos coordonnées et les références de votre contrat. Dans votre courrier, indiquez la nature du sinistre ainsi que la date à laquelle il s’est produit.

Rôle du syndic de copropriété

Sur le plan privatif, vous êtes propriétaire de votre logement, votre garage, d’un débarras… cette propriété est donc réservée à un usage personnel. Dans un immeuble, les copropriétaires sont également propriétaires des parties communes (terrasses, entrée, jardins, escaliers, couloirs, …) au prorata de la surface de leur appartement, exprimé en tantièmes. La décision des parties communes qui vous appartient est précisée dans votre titre de propriété.

La loi 106.12 modifiant la loi 18-00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis parue le 16 mai 2016 a imposé aux copropriétaires d’adapter leur règlement de copropriété aux dispositions de la loi. Ce règlement de copropriété fixe les règles de vie en commun. Il détermine les parties communes et les parties privatives, leurs conditions de jouissance, ainsi que les charges communes et leur répartition entre copropriétaires, les modalités de nomination et de révocation du syndic et les modalités de tenue des Assemblées Générales. Il est donc indispensable de respecter ses dispositions.

Charges de copropriété

Les charges de copropriété sont généralement réparties sur les copropriétaires selon les quotes-parts de chaque fraction divise. Cependant, les copropriétaires peuvent répartir leurs charges communes selon toute autre clé de répartition qui leur paraîtrait équitable, par exemple : la répartition selon les quotes-parts pondérées selon l’utilisation des équipements communs (ascenseurs, garage), répartition selon le type de propriété (magasins, appartements, bureaux), répartition selon les surfaces acquises généralement pour les lots de terrain.

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Des petits gestes écolos

Eau, électricité, chauffage… les factures d’énergie ne cessent d’augmenter. Avec quelques gestes quotidiens, vous pouvez les réduire ! Pour le chauffage ou la climatisation, optez pour des équipements récents. Programmez la température en fonction des pièces. N'hésitez pas à investir dans des panneaux solaires thermiques qui produisent directement de la chaleur qui chauffe l’eau et il peut contribuer à chauffer toute une maison. L’eau, une ressource précieuse mais souvent gaspillée ! Traquez les fuites en priorité ! Pensez à fermer le robinet pendant le rasage ou le brossage de dents. Préférez aussi la douche au bain. Avec une chasse d’eau à double commande, vous pouvez économiser jusqu’à 3 litres par utilisation. Enfin, pensez à équiper votre jardin de système de « goutte à goutte » pour vos plantes et un système de récupération de l’eau de pluie.

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